キャンプ場用の土地探し② 探すときの注意点とちょっとした裏技




キャンプ場用の土地探しですが
「あそこも良いし、こっちも良いわ〜。もぅ悩んじゃう♪」みたいなことは全くありません。

「ないわぁ〜ないわぁ〜全然ないわぁ〜。あっ!・・・やっぱないわぁ〜」の連続です。

ですが、私はなんとか希望に近い土地を見つけて買えました。根気強く、粘りに粘って探し続けた結果です。そこで、私がやった土地探しの手順についてご紹介します。(他の方法知らないので、これが効率的なのかはわかりませんが)


まずネットで探す

macbook-459196 640 日常の土地探し方法は、ネットで探すのがメインになると思います。私が毎日パトロールしたサイトについてご紹介いたします。

1.不動産ジャパン

外部リンク:不動産ジャパン

不動産ポータルサイトです。いろんな不動産屋さんが物件を掲載してます。不動産ポータルだと「SUUMO」などが有名ですが、大きい土地の物件数は断然「不動産ジャパン」の方が多いです。

ちょっとでも気になったら、ひたすらに問い合わせしました。ちなみに問い合わせメールは「不動産ジャパンから」と「掲載元の不動産屋ホームページに移動してから」の2通りできます。両方からやったほうが良いです。返信率が少しあがります。

2.山林バンク

外部リンク:山林バンク

山林売買のサイトでは一番有名だとおもいます。
正直、ホームページに載せてる物件数は少ないし、おすすめ物件しか詳細な情報が載ってません。でも、本当はたくさん物件お有りなのだと思います。

私も電話で何度かやりとりさせていただきましたが、いつも日本中を飛び回ってて大変お忙しい感じでした。きっとホームページの更新に時間を費やせないのでしょう。

ちなみに、専用フォームから問い合わせても返信が来る可能性は低いです。何度か物件について問い合わせましたが、リターンがあったのは1物件についてだけでした。これもきっとお忙しいからなんだと思います。

聞くところによると「キャンプ場探してます!」って問い合わせはやはり多いらしく。しかも、そういう人はだいたい後で連絡つかなくなったりするみたいです。

つまり、何度も諦めずに連絡できる、本気の人のための山林専門業者さんです。専門知識とかは他の追随を許さないでと思います。

3.競売公売.com

外部リンク:競売公売.com

・競売とは、借金が払えなくなった債務者が、借金のかたに売らざるを得なくなった物件です。債権者からの申し立てにより裁判所が出してるみたいです。

・公売とは、どっかの誰かが国税局・税務署に差し押さえられた物件です。

いずれも売主が金額を決めるのではなく、買主たちによる入札で金額が決まります。サイトに書かれてる金額は、専門家が評価した金額で、これを基準に入札されます。最終的に入札額が一番多い人が購入権利を手にするわけです。

それなりに更新があるので、私は毎日の様にこのサイトをチェケラしてました。

4.自治体ホームページ(参考まで)

例)外部リンク:長野県

自治体が売りに出してる物件があります。なんで売るのかは知らないです。使わないから売って現金化したいんですかね?

私はおまけ程度に毎日見てました。ほんと、めったに更新されないです。

5.関東財務局(参考まで)

外部リンク:関東財務局

国有地が売ってますが更新頻度は低いです。ちなみに競売です。

以下はさらに参考までに・・・
外部リンク:関東財務局 すぐ購入できる土地

競売で誰にも買われなかった売れ残りの国有地が以下リンクから買えます。こちらは競売ではないです。・・・まぁ、売れ残るだろうなって感じの土地ばかりです。

物件の問い合せをする

email-6370595 640 ネットで目ぼしい土地を見つけたら、不動産屋に問い合わせするんですが、たぶんいきなりつまづきます。

とにかく、不動産屋さんの反応が鈍いです。メールの返信率は50%もなかったです。

ですがこれ、当たり前だと理解してください。じゃないとすぐに心が折れて諦めたくなってしまいます。

反応が鈍い理由ですが、
低価格の山林売買は、不動産屋さんからしたら旨味の少ない案件だからなんです。

不動産業は基本的に手数料商売です。(安い物件を買い、リフォームして高く売る。ってことをしてる業者さんもいらっしゃいますが)

手数料は、物件価格の3%(400万以下の物件だと2%)
物件価格が2,500万円なら、手数料は75万円です。

この価格帯の住宅を買う人はたくさんいます。 でも、山林自体が安いので2,500万円の山林なんてめったにないし、買う人なんてももっといない。

なので、山林を扱ってない不動産屋さんもたくさんあります。

しかし、それにも関わらず土地の販売をしてくれてる不動産屋さんには心から感謝です。 現地を案内するのも一苦労なのに・・・

とりあえず、メールで問い合わせしつつ。3~5営業日くらい返信がこなかった場合は、こちらの本気度が伝わるように電話してください。
設定は「ガンガンいこうぜ」です。

ちなみに、不動産屋さんによっては、「別荘地にできそうな土地をバクっと買ってバラして売る。」なんてことしてます。そして、びっくりするくらい売れない時があるそうです。

問い合わせすると、そういった物件を格安で勧められることもあります。(実際されました) 個人用のプライベートキャンプ場とかにするなら意外にありだと思います。別荘地なのでインフラ整ってるし。ルートも確保されてます。

現地の視察

travel-1233762 640 不動産屋さんと繋がれたらいざ現地視察です!別に連絡なくても場所が分かれば勝手にできますけど、人様の土地なのでそこは我慢しましょう。

ただ、不動産屋さんが立ち会ってくれるケースは少ないですw
理由はさっきと同じです。そこに付き合うくらいなら、住宅買う人を優先したほうが効率的だからです。

必要な道具

・ 公図(山林は土地の境界が曖昧です必ず持っていきましょう)
・ 雨具
・ 50m級のメジャー
・ 虫除けスプレー
・ 軍手
・ 長靴
・ 熊よけの鈴(念のため)
・ スコップ(「境界杭」が埋まってる時用)

現地で確認すること

・ 土地の境界。境界杭がめっちゃ見つけづらいですが大事なので頑張ってみつけます。
・ 土の種類(粘土質だと水はけ悪いです。あとから改良もできますが)
・ 携帯の電波は入るか(大手携帯会社を全部調べたいところですが、難しいので最低限自分の携帯だけでも)
・ 周辺の雰囲気。スーパーとか近い?
・ 星空や景色
・ 倒木の有無(松の木などは、虫にやられて強風で倒れる危険あります。伐採時に全部切るかなどの判断のために)
・ 侵入経路は分かりやすいか
・ 周辺環境の静かさ
・ そしてフィーリング!この雰囲気好きかも。とか、なんとなく嫌だな。とかかなり大事です。

不動産屋さんに確認すること

・ 害獣はいるか(周りに猪の防護柵とかないよね)
・ 近くに何か開発予定の施設などないか(ゴミ焼却場とか後からできても困るので)
・ 他人の土地を通らずに入れるか(あとで揉めたく無い)
・ 上下水道の有無を再確認
・ 電気を引けるかどうか再確認
・ 都市計画法について再確認
・ 土地に接している道路が「道路交通法上の道路」かどうかの確認

現地は動画で一通り撮っておきましょう。帰ってからめっちゃ見直すことになるので。後で「あそこも撮っておけばよかったー」とならないように。私はそうなって数回足を運びました。往復1万もかかるところに。。。

裏技?的な方法

shaking-hands-3091906 640 せっかく山林を持ってても、使わない。売らない。って方はめっちゃ多いみたいです。

理由は「買ったけど使わなかった。」「親などから相続したけど使わないし、売れるとも思ってない。」「手続き面倒だから完全放置。」「そもそも持ってることすら認識してない。」など

はぁ・・・勿体なさすぎる・・・
贅沢は日本の敵です!

この国には、そういった隠れたお宝物件がたくさん眠っています。

「裏技?的な方法」と書いたのは、そういったお宝物件を力技で買いに行く方法なんです。「?」がついてるのは、この方法がたぶん一般的だからです。ただ、やる人はそんなに多くない気がするので軽く疑問系にしました。

では、私が土地探しをしている最中に実践した方法を2つご紹介します。(コミュ力が少しだけ必要です)

①不動産屋さんからの紹介

不動産屋さんへ問い合わせと、現地視察を繰り返し、電話などでやりとりしていると、自然と担当者の方と仲良くなります。

山林を買う場合は、だいたい地方の不動産屋さんなので地元民と太いパイプをもっている可能性が高いです。なので、できるだけ御年配でベテランの担当者さんに当たると嬉しいです。(御年配が良いのは、地主さん達と同年代の可能性が高いからです)

地主さんが持て余してる土地。とか、地主さん自体を紹介してくれる可能性はあります。

なので、会う担当会う担当にそういった情報がないか聞いてみてください。あくまでこれは地道な種まき作業です。

ちなみに、しつこいくらい聞いて、こっちの本気度を見せつけてください。そして、月一くらいで連絡しないと忘れられます。嫌われるくらいの覚悟で何度も何度も問い合わせましょう。
ここでも設定は「ガンガン行こうぜ」です。

②登記で持ち主を調べて交渉

持ち主を特定して、直接または不動産屋さんを通じて交渉する方法です。

まずGoogleマップで気になる土地を調べる

いきなり探しても見つからないので、ネットで見つけた気に入った土地の付近から調べるのがおすすめです。

登記情報を取得する(有料)

Googleマップで気になる土地を見つけたら、以下リンクから登記情報を取ります。有料です。

外部リンク:登記情報サービス

登記情報サービス利用時のポイント

・ 「一時利用」を使う
・ 支払いはクレジットカードのみ(1件あたり300円台 2021年時点)
・ 番地が分かってる場合は「全部事項」で取る
・ 番地不明の場合は「地図情報」を取って先に番地を調べておく

持ち主の住所確認

「全部事項」を見ることで、土地の詳細および過去の持ち主から現在の持ち主までの名前と住所がわかります。

ただし、住所に関しては登記時点の住所なので、お引っ越ししてる可能性があります。私はGoogleストリートビューで持ち主の家を探し、表札をみてチェックしました。引っ越してたら諦めです。

もしも持ち主が地元民だとラッキーです!まぁ、そうでなくてもなんとかなります。

不動産屋さんに土地と地主を伝え交渉を依頼

事前に不動産屋さんと仲良くなっておく必要があります。じゃないとたぶん断られます。仲良くてもその土地が安すぎると断られるかもしれませんが。(労力に対して得られる利益が少ないので)

地主さんが不動産屋さんの知り合いだったら超絶ラッキー!まぁ、可能性は低いので期待は禁物です。

必ず不動産屋さんから連絡を取ってもらいましょう。住所が分かってるので自分で手紙出せますけど、国交省サイトの宅建業者に乗ってるような法人じゃないと怪しまれるだけです。そういう詐欺とかあるみたいです。(不動産屋さんに断られたらダメ元で自分でやるしかないです。もしくは他の不動産屋さんに頼み込むか)

交渉がうまく行けば晴れて契約まで進めます。

私が実践した結果ですが。相手の方は「是非、売りたい!」と言ってくれました。ただ、金額の折り合いが付かず破談しました。高値を吹っ掛けたい気持ちはよくわかりますが。。。

ご好意で「賃貸でも良いよ」と言ってくれましたが、借りた土地にお金をかけて整備したあげく、返せと言われても困るのでお断りしました。最初から賃貸契約を20年とかにすればいいけど、その頃どうなってるかわからないし。リスクが高すぎます。絶対に他人の土地は使わない方が良いです。

まとめると

まず前提として設定は「ガンガンいこうぜ」です。その心構えをもって以下をループ

  1. 毎日ネットで情報探る
  2. ひたすらメールと電話で問い合わせる
  3. その過程で不動産屋さんと仲良くなる
  4. 不動産屋さんから非公開情報をもらえるよう種をまく
  5. 並行して、気に入った土地の持ち主を調べて個別交渉も進める

私の場合は約2年間ループしました。

根気がいりますが、永遠にやり続けるわけにもいかないので、それなりの土地が見つかったらスピーディに買った方がよいです。土地はナマモノな上に早い者勝ちだからです。

キャンプ場用の土地をお探しの方は是非参考にしてみてください。

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