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キャンプ場用の土地探し③ 土地契約 重要事項説明書のどこに注目すべきか
気にる土地が見つかったらやっと契約。
不動産屋にいき、売主と顔合わせ。
ってか、売主と顔合わせるんですよ。菓子折りまでいただきました。(こっちは何も用意せずに申し訳ない)
不動産屋さんの中では、重要事項説明書の読み合わせと説明を受けます。(法律で決まってます。必ずやります。)
大事なのはココ！ この瞬間だけです！！
よーく重要事項説明書を読んで疑問点など全部ぶつけてください。
ちなみに、このページで載せてる画像はすべて私の実際の重要事項説明書の一部ですｗ
＜目次＞
読解「重要事項説明書」
用途地域
何に使う用の土地かが、都市計画法で定められてます。合致しない建物などは作れません。
例えば
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
とかです。
この用途地域によって、建築物の用途制限が決まります。
用途制限とは、例えば
・住宅は良いけどコンビニはダメ
・コンビニは良いけど高層マンションはダメ
とかです。
「キャンプ場」自体は建築物ではないので縛りはないと思いますが、キャンプ場最大の建築物を「管理棟」とすると、せいぜいちょっと大きい戸建クラスなので・・・
結論、戸建住宅が建てられない「工業専用地域」以外ならなんでもオッケーです！
建ぺい率
土地に対する建物一階部分の面積です。用途地域に依存して決まります。
まぁ、キャンプ場するくらいの土地の広さであれば、特に気にしなくて良いです。
3,000坪(約10,000㎡)の土地を買ったとして
建ぺい率が最低の30%でも
10,000㎡ × 0.3 = 3,000㎡
3,000㎡の建物が作れます！(だいたいだけと、戸建の一階床面積が50㎡〜100㎡くらい)
つまり、土地が広いなら気にしなくてよし！狭い場合は気にした方がよい！
容積率
土地に対する建物の総床面積です。用途地域に依存してます。
最低50%ですので
3,000坪(約10,000㎡)の土地を買ったとして
容積率が最低の50%でも
10,000㎡ × 0.5 = 5,000㎡
1階1,000㎡の5階建の建物が作れます！(だいたいだけと、戸建の一階床面積が50㎡〜100㎡くらい)
だから、気にしなくてオッケーです！
防火地域
建物を建てる際の注意点です。
「防火地域」「準防火地域」に指定されている地域の場合、屋根材や壁材は燃えにくい素材で作る必要があります。
私の土地ですが。画像を御覧の通りどちらにも指定されてません。。。。
だから？
指定されてようがされてまいが、屋根も壁も燃えにくい素材で作りたいわ！
これもあんまり気にすんなってことです。
暖炉作るでしょみんな？トイレと同じくらい重要だよね！
セットバックの有無
土地と面している道路の幅が4m未満場合。将来的に道が広がる可能性や、緊急車両が通ることなどを考慮し、道路側から「いくらか」離して建物を建てないとダメなんです。
「いくらか」とは
道路のど真ん中から2mです。
広大な土地なら気にしなくて良いかもしれませんが、私の土地みたいに3,000㎡もないようだと、少しでも広くしたい！となるのでギリギリを攻めます。
近隣の開発に関すること
近隣で何かを開発してる場合、そのことが記載されている場合があります。
超重要事項なので！
例えば、「50m以内に大規模な太陽光発電施設を建設中」など。
太陽光ならまだいいけど、下水処理場とかゴミ焼却施設とか原発とかが予定されてたら避けたいですね。
分かってる情報は不動産屋さんから引き出してください。こちらかは聞かないと言ってこないです。
上下水道などのインフラ関係
土地探しの段階で調べておくことですが、契約の場でも最終確認します。
不動産屋さんが上下水道の地図を用意してくれてるはずです。無ければ出させてください。
ちなみに、自治体のサイトでも載せてるところは載せてます。
少し脱線しますが
上下水道を離れた場所へ引き込むには、めちゃくちゃお金かかるみたいです。
土地が上下水道に面してればよいですが、離れてる場合、延ばすのに1mあたり1万円以上かかりそうです。
DIYで勝手に繋げるのはもちろんダメです。水道管などは市の設備なのでお触りNGです。怒られます。出禁になりますよ。
以下をすべて試算し、最適と思われるチョイスをしてください。
- 上下水道を敷くための費用
- 井戸と浄化槽の設置費用
- キャンプ場収容人数
- それぞれのランニングコスト
さぁ、あなたは上下水道ひく？ それとも井戸掘って浄化槽埋める？
ちなみに私の土地は上下どちらもないです。。。
しかも、100メートル近く離れてるので繋げるのも無理ゲーです。(たぶんトータル500万くらいかかるんでないかな。もちろんそんな金はない)
なので、自力で井戸掘って、自力で浄化槽と排水設備を埋め込むつもりです。(友人に水道関連の職人がいるので助けてもらいながら)
そしたら、52万くらいでできないかなぁ〜
テキトー試算
・井戸堀道具 2万円
・浄化槽5人用 40万円
・その他道具 10万円
その他聞いておくこと
重要事項説明書とは別に、不動産屋さんに聞いておいた方が良いことは？
自治体
自治体には加入したほうが吉です。
情報交換、地域の助け合い、などなど。
あとみなさんゴミ捨てるでしょ。
回収とか掃除とか、自治体のお金で色々やってくれてます。だから自治会費払ってない人は勝手にゴミ捨てちゃダメですよｗ
不動産屋さんが地元民なら、重要事項説明書の話が終わった時などに聞いてみたほうがよいです。 「そんなんしらねー」って言われたら、市役所にご確認を。
電線を引っ張れるか？
これも事前に確認必須です。契約の場まで確認してなかったら遅すぎです。
とはいっても、不動産屋さんは電気や電柱のことなんかほとんど分からないと思うので、本気で確認するなら地元の電気工事屋にアポ取って、現地に来てもらって直接確認する必要があります。
もし他人の土地に電線中継用の電柱を立てる必要があるなら、電気屋さんは「確実に引けます」とは絶対に言わないと思います。
なぜなら、中継のための電柱をたてる土地の持ち主と、電力会社が直接交渉するので。もし交渉決裂したらそこは永遠に電柱は立ちません。
その場合は、太陽などから集めてください電力を！！ まぁ、それもまた良きかなw
固定資産税
不動産を保有してると、固定資産税という物を払う可能性がでてきます。 とはいえ、山林の固定資産税はめちゃくちゃ安いです。
那須塩原の場合、課税標準額(ざっくり言うと国が決めたその土地の価値)が30万円未満だと免税です。評価は地域によって異なりますが、私の土地は30万円に満たないようで、請求はきてません。前所有者も払ったことないと言ってました。
（ってか、30万の価値もないの？え？それはそれで悲しすぎるんだけど・・・その10倍以上払って買ったのに・・・）
まぁ、これも不動産屋さんに必ず聞きましょう！
